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2018年8月,市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称“主文件”)。新时代,深圳市将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,努力实现全体市民住有所居。“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中:市场商品住房70万套,占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右。

本次即将公开征求意见的三个政府规章是“主文件”的配套文件,分别为《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》(以下分别简称《公租房办法》《安居型商品房办法》和《人才住房办法》)。

出台三个政府规章的目的

——贯彻落实住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一项系统工程,深圳市委市政府此次改革的总体部署,是计划通过构建“1+3+N”的政策体系,统筹好宏观、中观、微观,分层次、分步骤布局改革线路。其中:“1”是指2018年8月出台的“主文件”,是本次深化住房制度改革的纲领性文件,处于整个体系的“塔尖”;“3”是指本次征求意见的三个政府规章,是对“主文件”基本原则和指导意见的法制化,既起到落实作用,也为下一层级规范性文件提供了立法指引,是承上启下的“关键节点”;接下来要做的“N”是指与三个政府规章配套的实施细则及技术规范,将提供具体的操作细节与执行标准,是整个体系的“塔基”。

——实现改革成果的法治化。凡属重大改革都要于法有据。去年通过公开、民主程序制定的“主文件”,凝聚了市民对住有所居的期望,在最大程度上达成社会共识。此次出台三个政府规章,是为了让各项改革措施沿着法治的轨道推进,以法律形式固化改革成果。

——保障三种住房政策的操作性。三个政府规章对公租房、安居型商品房、人才住房的建设筹集、分配及管理等各个环节,设定可操作的规则。通过三个规章的具体制度安排,政府主要按照规章依法做好三种住房的建设、分配、管理和服务工作;广大市民依照规章通过公开透明的方式申请、使用三种住房;社会各界及广大媒体依法行使社会监督的权利,促进政府规范管理、提升服务,同时协助政府查处违法违规行为。

——促进房地产市场平稳健康发展。出台三个政府规章是构建房地产长效机制的重要举措,通过完善住房供应和保障体系,大规模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各种住房的供应,有利于实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,防范房地产市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

三个政府规章的主要内容

——关于住房建设筹集。“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100万套,分近期、中期、远期施行。为实现这一目标,三个政府规章将在住房建设筹集方面突出以下内容:

一是多主体供给、多渠道保障。多主体包括市区政府、人才住房专营机构、房地产企业等八大主体;多渠道包括新供应用地、棚改、工改保、城市更新配建、地铁上盖建设等15种渠道。

二是加大供给,努力实现供需平衡。2016年以来,我市加大了三种住房建设筹集力度。由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期,所以短时间内未形成大规模供应。目前,安居型商品房供应较少,但全市正在努力突破土地瓶颈,提高安居型商品房用地比例,预计在2021年之后形成有效供应。

三是努力提升住房品质,实现从住有所居到住有宜居的转变。大力推广装配式和绿色建筑,打造设计优良、质量可靠、绿色宜居的安居工程,如将建成国家级安居工程示范项目的光明长圳项目;坚持教育、医疗、交通、文体等公共配套设施同步规划、同步建设、同步交付;大力推进绿色物业和智慧社区建设,构建管理有序、和谐美丽的幸福家园。

——关于三种住房的申请条件。《公租房办法》规定,除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外,还将根据国家有关政策,面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员,以及先进制造业职工供应。其中,户籍中等偏下及低收入家庭申请轮候的主要条件是:具有深圳户籍并在深缴交3年社保,不超过收入财产限额,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未正在领取住房租赁补贴。

《安居型商品房办法》规定,申请租赁或购买的主要条件是:具有深圳户籍并在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策,不超过收入财产限额。

《人才住房办法》规定,申请租赁的主要条件是:具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才并在深正常缴纳社保,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策。申请购买的主要条件是:具有深圳户籍的各类人才并在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策。

——关于设定收入财产限额。设定收入财产限额是住房保障制度的重要组成部分,是国内外的普遍做法,也是实现住房保障精准化的必要措施。《公租房办法》《安居型商品房办法》分别规定公租房和安居型商品房的申请家庭须符合收入财产限额要求。收入财产限额的具体标准由市发改部门另行制定、公布,并实施动态调整。收入财产的认定核对工作由市民政部门负责,在申请家庭诚信申报的基础上,通过政务信息共享和大数据核查等手段,努力实现收入财产核对工作的准确高效。

——关于住房分配方式。公租房采取轮候分配和定向配租相结合的方式,安居型商品房和人才住房实行按批次分配。对于已在轮候库的公租房申请家庭和安居型商品房申请家庭,可继续采用轮候分配方式。同时,为充分体现对特殊困难群体的照顾,在安居型商品房的分配过程中,抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。

——关于住房封闭流转机制。《安居型商品房办法》及《人才住房办法》分别对出售的安居型商品房和人才住房封闭流转的情形、流转价格、取得完全产权的条件、应缴增值收益计算规则等作出了具体规定。比如,出售的安居型商品房和人才住房在一定年限内封闭,不得上市流转,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由原产权单位或主管部门按规定回购;自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年的,经批准并向政府缴纳增值收益后,可以取得所购住房的完全产权,同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩,优待扎根深圳作贡献的人才。

——关于住房分配管理监督。为了提高住房资源的使用效率,确保住房保障公平公正,三个政府规章明确了一系列后续监管措施:一是完善执法监督措施,采用信息化等科技手段加强租售后监管;二是明确用人单位、申请家庭、房地产经纪机构以及企事业单位的法律责任;三是建立信用管理机制,有关当事人存在违反法律法规及规章行为的,除依法进行处罚外,还将其纳入不良行为记录,依法实行联合惩戒。

——关于新旧政策衔接。《公租房办法》《安居型商品房办法》均设置了一定期限的政策实施过渡期,即新办法颁布后一定期限内,符合条件的申请人可继续依照原有规定提出轮候申请,或者已取得受理回执的,经审核合格可以进入轮候库,继续适用原办法。新办法施行后申请人提出申请的,将按新政策执行。人才住房作为新的住房类型,不涉及新旧政策衔接问题。

此次“三个政府规章”的征求意见时间将持续一个月,从即日起至2019年5月28日18:00前,有关单位和个人均可通过以下方式进行意见反馈。相关主管部门将充分吸收社会各界的意见和建议,进一步修改完善三个政府规章并争取尽快发布实施。

来源:凤凰网   时间:2019年04月29日

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